Tag: slopen

Trending: excelsior rkc wedstrijd graafschap kalezic absalem

Toon alle shouts

Weet je nog toen de supporters met een statement kwamen na de bestuurlijke problemen.

0 consequenties;-)

Club is door en door verrot plus de idioten die een bus slopen .

ghostdrift schreef:

er word ook niet beweerd dat Midden Noord schuldig is maar zien wel welke onruststokers er verantwoordelijk voor zijn geweest

Alsof de club achterlijk is. Die weten echt wel wie of wat. De beslissing die ze nu genomen hebben mbt uitsupporters is net zo kansloos en debiel als het slopen van de bus.

Los van het feit dat ik werkelijk niet begrijp dat er debieltjes zijn die het nodig vinden om bussen te slopen, begrijp ik ook helemaal niets van deze beslissing van de club. Je hebt de selectie en de goedwillenden hier alleen maar mee. De slopertjes lachen zich helemaal gek en interesseert het geen fuck. Groot teken van onkunde van de club en dat zal denk ik zaterdag ook dmv spandoeken uitgesproken worden. Daarnaast weten ze net zo goed als ieder ander dat als we een ronde verder komen en genoeg andere wegen naar Rome leiden dus ook naar het te spelen stadion…… dom dom dom.

Wordt een bus toegewezen of mag je gewoon een bus kiezen. Als het toegewezen wordt dan kan je toch zo diegene eruit halen die verantwoordelijk zijn en zo slim waren om een bus te gaan slopen.

Snap er echt totaal niks van waarom dat nodig is???

Godverdomme zeg. Belachelijk dat mensen hun eigen bussen slopen na verdomme een winstpartij!!

Echt heel boos hierover, idioten

Mr.070 schreef:

Dus dan slopen we maar de hele tering bende? Sneu dit hoor, maar goed.
Ook ik ben tegen bus combi maar dan dit doen.. kansloos.

“Straks heeft niemand meer zin om te rijden”

Daar reageerde ik eigenlijk op dat t beter was. Niet op het slopen van bus algemeen

Bolskie schreef:

Beter ook. Je moet af van die bussen en gewoon, eigen vervoer zijn

Dus dan slopen we maar de hele tering bende? Sneu dit hoor, maar goed.
Ook ik ben tegen bus combi maar dan dit doen.. kansloos.

GroenGeelHart070 schreef:

Laat ik voorop stellen dat ik tegen geweld en vandalisme ben. Maar... Als er een groen-gele eenheid zou komen die onze stad en hulpdiensten zouden beschermen tegen het soort achterlijke betogers als die gisteravond in Rotterdam aanwezig waren, dát zou ik pas mooi vinden. Geen geweld tegen onze hulpdiensten en onze stad! Mafketels uit het hele land die alleen maar naar je stad komen om het te vernielen..

Hey GGH070, in basis ben ik het eens met je boodschap: kappen met rellen en agressie tegen hulpdiensten! Ik denk alleen niet dat een GroenGele-hulpdienst die als extra barrière zou moeten dienen het gewenste effect zou hebben. Ik denk eerder dat het andere groeperingen uitnodigt en uitdaagt om er een grote matpartij van te maken.

Hoe dan ook; kunnen die doorgesnoven kneusjes kappen met hiermee? Zoek een hobby, wordt stratenmaker van beroep, maar kap met ONS Nederland te slopen! Anders effe uitzoeken wie die lui zijn, en kijken of ze zo goed kunnen incasseren als uitdelen. Ik durf te wedden dat ze het niet leuk vinden als pappa`s auto, hun scootertje en mamma`s pergola in de fik wordt gestoken, en een baksteen door hun zusjes raam gaat.

Gedraag je gewoon normaal. Eikels.

Bolskie schreef:

https://haagssupporterscollectief.nl/wp-content/uploads/2021/09/Haags-Supporters-Collectief-stadionlasten-ADO-Den-Haag-270921.pdf

Dit is een statement van het Haags Supporters Collectief, als bijdrage
aan de lopende discussie over het stadion van ADO Den Haag




1. De gemeente brengt als eigenaar van het ADO Den Haag stadion
huurlasten in rekening, die 3-4 keer het marktconforme bedrag binnen
de Keuken Kampioen Divisie zijn. De onderbouwing hiervan is
gebaseerd op een achterhaald verleden.


2. Als de huur niet substantieel omlaag gaat, is een gezonde exploitatie
van ADO Den Haag onmogelijk en leidt dit, voor zover het Haags
Supporters Collectief dit kan beoordelen, eind oktober ook juridisch tot
het faillissement van ADO Den Haag.


3. De gemeente werpt ten onrechte tegen dat iedere verlaging van de
huur ontoelaatbare staatssteun zou impliceren.


4. Indien en zodra overwogen wordt het stadion te verkopen, gelden
dezelfde principes ten aanzien van economisch handelen en
marktconformiteit als in dit statement naar voren worden gebracht.


5. Het Haags Supporters Collectief doet een klemmend beroep op de
gemeente om het maximale te doen dat wettelijk toelaatbaar is en
ADO Den Haag voor de stad Den Haag en voor de Hagenaars en
Hagenezen te behouden.




1
1. De gemeente brengt als eigenaar van het ADO Den Haag stadion
huurlasten in rekening, die 3-4 keer het marktconforme bedrag binnen
de Keuken Kampioen Divisie zijn. De onderbouwing hiervan is
gebaseerd op een achterhaald verleden.


• Uit de cijfers van de KNVB over het seizoen 20/21 blijkt dat de
gemiddelde vaste huurlasten in de Keuken Kampioen Divisie € 309.000
bedragen.

• De vaste huurkosten van ADO Den Haag bedragen € 1,043 miljoen per
jaar.

• In de Eredivisie, waar ADO Den Haag gedurende het afgelopen seizoen
nog actief was, bedroegen de gemiddelde vaste huurkosten voor alle
clubs € 1,24 miljoen, waarbij de accommodatie van ADO Den Haag zelfs
tot het cluster van de zes duurste accommodaties (gemiddelde vaste
huurkosten € 2,7 miljoen) behoorde. De twee clusters daaronder, ieder
eveneens bestaande uit 6 clubs, kenden gemiddelde totale vaste
huurkosten van respectievelijk € 535.000 en € 149.000.

• Indien we die clusterindeling in de Eredivisie relateren aan de
accommodatiegrootte en/of aan de aantallen toeschouwers (mede als
indicator van de opbrengsten van de club), dan zou ADO Den Haag vorig
seizoen in het middelste cluster hebben behoren te staan.

• Het is evident dat in de Keuken Kampioen Divisie de bezoekersaantallen
en daarmee de verdienpotentie beduidend lager zijn. In deze divisie zijn
de gemiddelde vaste huurkosten, zoals eerder aangegeven, € 309.000.
Om die reden is het Haags Supporters Collectief van mening dat in de
huidige toestand van de club, de huurbedragen marktconform zouden
moeten zijn met de benchmarks van de KNVB, dus in de Keuken
Kampioen Divisie maximaal rond de € 300.000.



2
• De huidige huurprijs vormt een afspiegeling van oorzaken en
overwegingen die alle in het (verre) verleden liggen, zoals de
bouwkosten, later gedane investeringen en het aantal zitplaatsen. In de
huidige context moet, uiteraard ook met de wetenschap van nu, worden
vastgesteld dat bij deze bouwkosten en investeringen de draagkracht en
potentie van ADO Den Haag op middellange termijn ernstig zijn
overschat.

• Desalniettemin wordt door de gemeente aan deze oorzaken en
beslissingen in het verleden een rechtvaardiging voor een (onredelijk
hoog) huurbedrag ontleend. Dat is vanuit economisch persectief
beschouwd echter een redeneerfout. Een rationeel handelende
particuliere marktpartij (i.c. een particuliere verhuurder) kijkt uitsluitend
naar de toekomst; naar haalbare toekomstige kasstromen van een
(potentiële) huurder. Het verleden laat hij als “sunk costs” als
onherstelbaar achter zich, ook als die “sunk costs” nog als actief op de
balans staan (en dan overigens reeds eerder afgewaardeerd hadden
moeten worden).

---

2. Als de huur niet substantieel omlaag gaat, is een gezonde exploitatie
van ADO Den Haag onmogelijk en leidt dit, voor zover het Haags
Supporters Collectief dit kan beoordelen, eind oktober ook juridisch tot
het faillissement en dus het einde van ADO Den Haag.

• Potentiële nieuwe aandeelhouders zullen leren van het recente verleden,
waarin ADO Den Haag in 8 aaneengesloten jaren forse netto verliezen
heeft geleden. Met uitzondering van het afgelopen seizoen zijn deze
verliezen voor rekening van de bestaande aandeelhouder gekomen.

• Het is niet aannemelijk dat zich alsnog een aandeelhouder met dergelijke
diepe zakken zal melden.




3
 Iedere nieuwe aandeelhouder zal op zijn minst een sluitende explotatie
willen bewerkstelligen en dus alle kosten van de club afstemmen op de
mogelijke inkomsten van de club, vooralsnog in de Keuken Kampioen
Divisie.

• De grootste kostenpost van ADO Den Haag, buiten de salarissen, wordt
gevormd door de huisvestingskosten. Deze hoge kosten zetten de club
op een onoverbrugbare achterstand ten opzichte van andere clubs in de
Keuken Kampioen Divisie (en zelfs ten opzichte van het merendeel van
de Eredivisieclubs).

• Dit betekent dat een sluitende exploitatie (een vanzelfsprekend harde
voorwaarde voor iedere potentiële nieuwe aandeelhouder) bij de
huidige huurlasten onmogelijk is, zelfs als alle andere operationele
kosten wel naar een normaal niveau worden teruggebracht.

• Het niet verlagen van de huurlasten zal er, naar het inzicht van het Haags
Supporters Collectief, dus toe leiden dat de club geen nieuwe eigenaar
zal kunnen vinden en dus eind oktober haar licentie zal verliezen en
failliet zal gaan.

---

3. De gemeente werpt ten onrechte tegen dat iedere verlaging van de
huur ontoelaatbare staatssteun zou impliceren.

• In de lopende discussies op gemeenteniveau wordt terecht gesproken
over de noodzaak van een marktconforme huur. Het in rekening brengen
van een lagere dan marktconforme huur zou impliceren dat de huurder
een economisch voordeel ontvangt, dat hij onder normale
marktomstandigheden (dus zonder ingrijpen of “gebaar” van de
gemeente) niet zou krijgen.




4
• De gemeente treedt, als eigenaar van het stadion, op als private
investeerder en is gehouden het “market economy operator beginsel”
toe te passen.

• De 1e kernvraag bij dit beginsel is wat een rationeel en vrij handelende
particuliere marktpartij als eigenaar van het stadion in dezelfde
omstandigheden zou doen.

• Daarbij is van belang welke alternatieve aanwendingsmogelijkheden
voor het stadion, dus naast ADO Den Haag, beschikbaar zijn. Het stadion
is een “eye catcher” van de stad Den Haag. De deskundigen zijn het
erover eens dat het stadion in zijn huidige staat voor hoofdgebruik alleen
geschikt is als voetbalstadion en dat ADO Den Haag de enige club in de
Haagse regio is die hier kan spelen. Het voorgaande impliceert dat
zonder ADO Den Haag, het slopen en opruimen van het stadion tegen
hoge kosten de enige optie zal zijn. In die zin kent het stadion zonder
ADO Den Haag, ook en juist voor de gemeente, een negatieve waarde.

• Bij sloop tegen hoge kosten zal de rationeel handelende particuliere
eigenaar de vraag stellen wat hij dan met de grond zou kunnen doen.
Woningbouw op dezelfde plek is niet mogelijk; die optie valt af. Hij zal
daarbij overwegen dat andere gronden in de buurt van het stadion al
langjarig braakliggen. Overigens dient hierbij te worden opgemerkt dat
uit onderzoek is gebleken dat het Forepark, sinds de bouw in 2007, qua
lokale economische waarde niet in de top vijf van meest rendabele
locaties van Den Haag voorkomt. De vraag is derhalve wat de werkelijke
economische waarde van de grond is en of die zal opwegen tegen de
sloopwaarde van het stadion.

• Iedere rationeel handelende particuliere eigenaar zou om die reden en
uit puur eigen belang alles op alles zetten om de enige mogelijke huurder
te faciliteren bij het veilig stellen van zijn continuïteit. Om die reden zal
hij, wetend dat ADO Den Haag (als enige mogelijke huurder) bij de
huidige huur failliet zal gaan, kijken naar een voor ADO Den Haag
redelijkerwijs haalbare huur en daarom (aanvankelijk) een bedrag in
rekening brengen, dat bij een club in de Keuken Kampioen Divisie past.


5
• De 2e kernvraag die opgeworpen is luidt, dat als voor ADO Den Haag de
huur verlaagd zou worden, dit voor alle clubs in de Keuken Kampioen
Divisie zou moeten gelden. Dit is een onjuiste stellingname.
Uit de cijfers van de KNVB blijkt immers duidelijk dat de huurbedragen in
de Keuken Kampioen Divisie significant lager zijn dan de huur die bij ADO
Den Haag in rekening wordt gebracht.
Voorts is duidelijk dat ADO Den Haag momenteel weliswaar (nog) niet
juridisch, maar wel de facto failliet is.
Zonder WHOA en een nieuwe aandeelhouder kunnen de lopende
schulden niet voldaan worden. Met WHOA en met een nieuwe
aandeelhouder is een kostendekkende explotatie bij het huidige
huurniveau onmogelijk.
Deze omstandigheden gelden, voor zover het Haags Supporters
Collectief bekend, niet voor de andere clubs in de Keuken Kampioen
Divisie. En waar dit eerder wel gold zijn (kleinere) gemeenten met
significante tegemoetkomingen ingesprongen.

• Met andere woorden: een rationeel en vrij handelende particuliere
marktpartij zal, juist omdat er maar één potentiële huurder voor het
stadion is, er primair belang aan hechten dàt huur betaald wordt (en zal
blijven worden). De hoogte van het het huurbedrag is daarbij
aanvankelijk van secundair belang, uiteraard in de verwachtig dat de club
zich daarmee zal kunnen herstellen naar een reguliere toestand, waarin
de huur weer naar een eveneens regulier marktniveau (Keuken
Kampioen Divisie of, later, Eredivisie) kan worden gebracht. Een
rationele wijze van kijken naar toekomstige kasstromen (het vermijden
van sloopkosten en het -blijven- ontvangen van huurinkomsten) brengt
dat onvermijdelijk met zich mee.
Hierbij zal een economisch rationeel handelende marktpartij dus in het
verleden gedane investeringen en gemaakte kosten buiten beschouwing
laten.

• Indien de gemeente Den Haag als particulier investeerder als zodanig zou
handelen kan de conclusie niet anders zijn dan dat geen sprake is van
staatssteun.



6
4. Indien en zodra overwogen wordt het stadion te verkopen, gelden
dezelfde principes ten aanzien van economisch handelen en
marktconformiteit als in dit statement naar voren worden gebracht.

• Uit berichten komt naar voren dat potentiële nieuwe aandeelhouders
bereid zouden zijn het stadion over te nemen of dit zelfs als voorwaarde
stellen.

• Het Haags Supporters Collectief vermoedt dat een dergelijke transactie
meer tijd zal kunnen vergen dan ADO Den Haag nog heeft om een
faillissement af te wenden. Om die reden richt het voorliggende
statement zich op de situatie waarin het huurderschap van ADO Den
Haag, mogelijk tijdelijk, zal worden voortgezet.


• Mocht tot verkoop worden overgegaan, dan zouden daaraan dezelfde
principes ten grondslag moeten liggen als in dit statement genoemd, als
het gaat om marktconformiteit en het vermijden van staatssteun. Daarbij
is niet maatgevend welke investeringen zijn gedaan of welk bedrag op de
gemeentelijke balans staat, maar wat een economisch rationeel
handelende particuliere marktpartij als eigenaar, alleen met het oog op
toekomstige kasstromen, zou doen als hij het stadion zou willen
verkopen.

---

5. Het Haags Supporters Collectief doet een klemmend beroep op de
gemeente om het maximale te doen dat wettelijk toelaatbaar is en
ADO Den Haag voor de stad Den Haag en voor de Hagenaars en
Hagenezen te behouden.

• ADO Den Haag is een traditierijke volksclub die al ruim 115 jaar middenin
de Haagse samenleving staat. Met de in 2011 opgerichte stichting ‘ADO
Den Haag in de Maatschappij’ verricht de club een groot aantal sociaal-
maatschappelijke activiteiten, gericht op gezondheid, participatie en
educatie bij de inwoners van de regio Haaglanden.


7
 • ADO Den Haag biedt recreatie en vermaak, ook (maar niet alleen) aan
groepen inwoners die meestal niet profiteren van aanzienlijke
gemeentelijke subsidies aan de Haagse kunst- en cultuursector. Dit
gegeven biedt de gemeente ruimte om ADO Den Haag tegemoet te
komen.

• Het is helder dat de laatste jaren zijn gekenmerkt door bestuurlijke,
financiële en sportieve onrust, waarbij de club tevens van (een deel van)
haar achterban is vervreemd. De club is het, nu we het dieptepunt
hebben bereikt, waard om het uiterste te proberen deze situatie ten
goede te keren.

• De achterban, de echte lange-termijn stakeholders aan welke de club
feitelijk haar bestaansrecht ontleent en welke zich 6 maanden geleden,
met de oprichting van het Haags Supporters Collectief, heeft verenigd,
heeft thans de doelstelling uitgesproken een actieve rol in de uitvoering
van het toekomstige beleid van de club te gaan vervullen.
Er staat een leger aan vrijwilligers klaar, met een groot aantal
werkgroepen om de club binnen verscheidene disciplines te
ondersteunen, derhalve letterlijk met raad én daad.
De inzet en betrokkenheid van de vele aanhangers van de club zal na de
afgelopen spannende periode groter zijn dan ooit tevoren.

• Het kan derhalve werkelijk niet zo zijn dat ADO Den Haag failliet gaat en
de in omvang 3e stad van Nederland over een maand niet meer over een
betaald voetbalclub beschikt.
Dit kan uitsluitend worden voorkomen indien de gemeente Den Haag
bereid is om in samenwerking met de club een structurele oplossing voor
de huisvestingslastenproblematiek tot stand te brengen.

Het Haags Supporters Collectief doet daarom een klemmend beroep op de
gemeente Den Haag mee te werken aan een dergelijke oplossing.

Den Haag, 27 september 2021







Aad schreef:

Ik denk dat er ook onvoldoende rekening gehouden wordt met de milieueisen.
Voor bepaalde gebouwen zal geen bouwvergunning worden afgegeven vanwege het fijnstof van A4 en A12.
Daar lees ik bij de waardebepaling niets van terug.

Wat ook zou kunnen is dat de gemeente alleen de opstallen verkoopt en de grond in erfpacht (en dus eigendom) houdt. Kosten voor ADO (volgens gemeentelijke tabel) iets van 5.500 euro per jaar.

Precies.

En er is ook nog zoiets als de grondprijzenbrief van de gemeente.
Daarin staan de normbedragen en normberekeningen in vastgelegd.

Nu weet ik wel dat het huidige college niet zo van de regeltjes is als er bevriende zakken gevuld moeten worden, maar uiteindelijk zullen ze toch aan hun eigen spelregels moeten houden.

Bij het bepalen van de marktwaarde wordt aangesloten bij de International Valuation Standards (IVS). De meest gebruikte methoden hierbij zijn de comparatieve (vergelijkende) methode en de inkomstenmethode zoals de BAR/NAR14 methode en de DCF15 methode.

Overigens zou ook de residuele methode nog toegepast kunnen worden.
Al naar gelang wat de gemeente voor het betreffende project het beste uitkomt.

De vergelijkende methode:
Gelredome - stadion aan de rand van de stad en een bedrijventerrein met directe aansluiting op de snelwegen en goede weg- en OV verbindingen met de stad.
Wel een stukje groter en door het dak en de wel aanwezige evenementenvoorzieningen een stuk rendabeler.
Verkocht voor 13,75 miljoen euro.

De inkomstenmethode of DCF
Netto contante waarde van de huuropbrengsten van de komende x jaar, minus de kosten voor noodzakelijk onderhoud.
15 jaar is hierbij heel gebruikelijk voor bedrijfsvastgoed, wat dit volgens de gemeente kennelijk is.
Want voor sportaccommodaties geldt een vaste grondprijs van €50.

15 jaar x (1.000.000 huur - 200.000 onderhoud)
rente zakelijk verkeer zeg 3%
NCW = 9.550.000

Gezien deze 2 opties zal de gemeente wel grijpen naar de residuele methode, waarbij de waarde van de grond wordt bepaald door de opbrengst van het nieuw te bouwen vastgoed min de bouwkosten en de kosten voor bouwrijp maken en saneren.

In geval van het stadion moeten ook de kosten van het slopen van het stadion nog van de waarde af.

Dus de snelle vastgoedjongens die bedragen tussen €400 en €600 per m2 noemen (op basis van mega-hoogbouw 150+m, wat waarschijnlijk niet eens mag), vergeten even dit hele "voortraject" aan kosten, die nog van hun bruto-opbrengst af moet om tot de reële waarde te komen.
Dat doen ze namelijk ook als ze hun eigen provisie berekenen.

Je kan alleen shouten als je bent ingelogd

troje, Wahter, wijstaanboven, ADO079, kako, Max, R.E., Bolluhboeah, rien1, Eeuwig Den Haag, LemonHaze, ADOZoetermeer, Rob2002, lulijzer, purnie&pino, MonkNL, DHFC070 en 133 gasten.

Bekijk de topshouts